拆迁评估报告 沈阳工厂评估 房产拆迁评估

不动产的分类
按照不同的标准，不动产有不同的分类。常见的分类有：
1.按照不动产的物质形态划分
按照物质形态，不动产可划分为土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整体、房屋局部)、构筑物、土地定着物、在建工程、不动产开发项目等。这些在有关不动产概念部分已介绍，此处不再赘述。
2.按照用途划分
按照用途，不动产可划分为居住、商业、工业、农业、综合、特殊不动产等。
居住不动产是指用于居住的不动产，包括普通住宅、住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等。
商业不动产是指用于从事非生产性经营活动，以及商贸服务活动，并由此获得收益的不动产，包括办公、酒店、商贸、娱乐休闲、停车场等。
工业不动产是指用于从事工业生产性经营活动，并由此获得收益的不动产，包括工业厂房、仓储、堆场、交通运输等。
农业不动产是指用于从事各类农业生产性经营活动，并由此获得收益的不动产，包括农田、草场、养殖场、放牧场、灌溉设施、大棚、温室、鱼塘等。
综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产，如商住不动产、居住办公不动产等。
特殊不动产是指用于特殊用途的物业，如学校、、寺院、墓地、场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
3.按照开发程度划分
按照开发程度，不动产可划分为、毛地、(通平)、在建工程、现房等。是指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内，具有一定基础设施条件，但未经过拆迁安置补偿等土地
开发过程，不具备基本建设条件的土地。
是指经过开发，具备基础设施条件且场地平整，已经拆迁完毕，可供直接建设的土地。按照开发程度，又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建设，尚未竣工投入使用的建设工程。现房是指已经竣工并投入使用的房屋建筑物。
4.按照使用方式划分
按照使用方式，不动产可划分为自用、出租、销售、承租、投资等。自用不动产是指投资建设或购置并用于自身居住或生产经营的不动产。出租不动产是指将自有或承租的不动产租予他人使用的不动产。销售不动产是指投资建设并用于销售给他人的不动产。承租不动产是指租用他人的不动产。
投资性不动产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的不动产。

不动产的经济特性
不动产的经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、难以性、性和资产组合性等方面。
(1)价值量大。与一般物品相比，不动产不仅单**，而且总价大。
(2)用途多样性，即用途的竞争、转化及并存的可能性。土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此，从经济角度，土地具有多种用途。一般情况下，土地利用的**顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
由此，不动产也存在用途的多样性，以及不同用途间的可转化性，如工业、居住、商业、、办公等。对一宗不动产的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
(3)涉及广泛性，又称相互影响性。不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响，在经济学中称为外部性，分为正外部性、负外部性。
正外部性：某经济主体行为使他人受益，而受益者无须为此花费代价。
负外部性：某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。
(4)难以性，也称能力弱、流动性差，主要是由不动产的价值高、不可移动、易受限制等特性决定的。影响不动产的因素主要有不动产的通用性、立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为能力强；反之，称为能力弱。因为能力是与的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要到一定程度，总会有人购买。可见，如果没有价格的约束，商品都能很快。
不动产由于具有、价值较大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗不动产的买卖频繁发生。一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，不动产与、债券、黄金等相比，能力弱。当需要将不动产快速时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现；有时即使有了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。
(5)性。保值是指不动产能抵御通货膨胀。不动产具有保值功能，是因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀，的购买力会下降，能用1元钱买到的商品或服务，以后很可能得花不止1元钱才能买到。而说某项投资是保值性的，意味着所投入资金的增值速度能抵消的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完**够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。增值性指不动产在面积不增加的情况下，因城市基础设施不断完善、人口聚集、经济发展等因素，其价值随着时间推移而增加。
北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性专业评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。

果树、果园评估注意事项
果树价值评估主要根据果树品种，树龄，长势等。果树根据树龄不同可分为幼树期，初果期，盛果期，衰老期。每一期的分类方法是不同的，产前期一般采用市场法，通过调查市场上相同或类似的交易对象，然后通过调整系数来确定。初果期一般采用重置成本法，按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估果树资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估果树资产的评估值。盛果期一般采用预期收益法（即收益净现值法），是通过估算被评估的果树资产在未来经营期内各年的预期净收益按一定的折现率（投资系数）折算成为现值，并累计求和得出被评估果树资产评估价值的一种评估方法。衰老期一般产量明显下降，一年不如一年，一般须及时采伐更新，这个阶段可用剩余价值法进行评估，即评估果树的残值。

成本法的适用范围
成本法之所以能够从一定层面上反映资产的价值，主要是基于以下两点原因：先，资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费，也体现了取得该项资产所需要付出的价格。单项资产的价值不仅可以由成本部分反映，在使用过程中的消耗、磨损以及由于市场情形的变化而产生的价值减损都会影响单项资产的价值。因而，评估人员在使用成本法评估单项资产时，既要考虑重置成本，也要将由使用和其他因素所造成的实体性损耗、由技术落后带来的功能性损耗以及由市场状况、政治因素等外部因素造成的经济性损耗考虑在内。
由于成本法无法反映被评估资产所能带来的潜在收益，它通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产，比如新注册但还未运用于产品的注册商标。
成本法运用于企业价值评估中，是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，终确定企业价值。单项资产作为企业的一部分而存在，其发挥作用的价值与它作为一项单的资产发挥作用，这两者的价值可能有所不同。比如，在一条生产线中，某单项设备对整个生产线产能的贡献程度，那么若将其放在该生产线中进行评估，则其价值有可能会**单对其进行评估时候的价值。因此，要特别明晰这两种假设条件下的价值差异。
在釆用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估。比如，对于某些二手办公设备，可采用市场法评估；对于*的，则可以釆用收益法评估，等等。因此，成本法作为企业价值评估的一种方法，更多的体现为一种加和的理念和方式，并不一定要求对其中各单项资产和负债均采用成本法进行评估。
北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性专业评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的*评估机构。在旅游景区、游乐园、民宿、农家乐、水上乐园、采摘园、博物馆、展览馆等旅游行业相关评估项目中积累了丰富的实战经验，涉及股权转让、第三方收购、融资、引进投资者、征地拆迁、关停、资产报废入账、破产清算等评估目的。
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