湖南增资出资 拆迁评估报告 房产拆迁评估

森林资源的清查核实
林木核查内容。
①用材林核查内容。
幼龄林(含未成林造林地)核查的主要项目有起源、树种组成、林龄(造林时间、苗龄)、造林成活率、造林保存率、单位面积株数、平均胸径、平均树高、蓄积量、林木生长状态、病虫害发生及自然灾害损失状况、立地等级、地利条件等。
近、中龄林核查的主要项目有起源、树种组成、林龄、郁闭度、平均胸径、平均树高、蓄积量、林木生长状况、病虫害发生及自然灾害损失状况、立地等级、地利条件等。成、过熟林核查的主要项目有起源、树种组成、林龄、郁闭度、平均胸径、平均树高、蓄积量、材种出材率、林木生长状况、病虫害发生及自然灾害损失状况、可及度、立地等级、地利条件等。
②竹林核查的主要项目。竹林核查的主要项目有竹种(品种)、平均直径、平均竹高、立竹度、年龄结构、整齐度、均匀度、平均单竹重量、竹林产量、出笋量、生长级、经营级、立地等级、地利条件等。
(3)经济林核查内容。经济林核查的主要项目有树种、品种、产期、生长阶段、冠幅、单位面积株数、生长状况、单位面积产量、产品品质等。
(4)森林景观核查内容。评估人员可参照《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T
18972)、《旅游区(点)质量等级的划分与评定》(GB/T 17775)和《中国森林公园风景资源质量等级评定》(GB/T 18005),除核查与林木核查内容相同的有关项目外，重点核查与观赏、游憩、、娱乐等方面相关的服务和特色以及交通条件、周边环境、旅游开发程度及建设条件等内容。
3.核查法
森林资源资产现场核查可以采用抽样核查或全面核查的方式进行。常见的森林资源资产核查方式主要有小班抽查法、全面核查法、抽样调查法等。
评估人员应阅读查验与拟评估森林资源资产有关的文件、证件、图件、资料、档案等。评估人员应依据林权证或有效法律文件，核对拟评估森林资源资产(林地及林木)的权属(所有权、使用权)及权属年限、四至界线等。
评估人员应依据林相图、森林分布图、林业基本图等图面资料，核对森林资源资产的空间位置、边界线走向等。
评估人员应依据县级及以上林业主管部门批准执行并具有时效的林地保护利用规划、森林区划、分类经营规划等文件，核对森林资源资产的土地种类和森林类别等。
当资产评估机构和评估人员缺乏森林资源调查专业知识和经验时，可以聘请具有相应专业胜任能力的专业机构或专业技术人员对森林资源资产进行核查，并由专业机构出具核查报告。

随着城镇化的快速发展，许多城市对城市整体布局进行了重新规划，在规划建设之前的一个重要程序就是对原有的建筑进行拆除。其中涉及了对部分企业和个人的资产进行拆除。相较于个人来讲，企业涉及的资产种类及损失范围一般大于个人。企业在面对拆迁过程中，为了能够维护企业自身合法权益，取得合理合法的补偿是企业拆迁工作的终目标。在实现这一目标的过程中，企业需要提前对自身资产及损失的有个清晰的认知，才能做到心中有数，在谈判中才能具有一定的主导性。
企业在经营过程中，一般都是遇到拆迁问题，对拆迁涉及的企业补偿范围及其他问题可能认知较浅，为了避免企业合法权益遭受损失，企业可寻找专业的评估团队对自身资产及损失进行全面的评估，避免在谈判中被动，或遇到强拆资产被损毁，无法证明资产在原有状况下的价值，提前做**估工作，会做到心中有数，合理一定的风险！

不动产的概念
不动产
《*民法典》百一十五条规定：物包括不动产和动产。对动产与不动产的划分通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产，像牲畜、家禽和家具、器皿之类，属于动产；反之，土地、房屋等不可移动的财产，属于不动产。《不动产登记暂行条例》章*二条*二款规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”
《资产评估执业准则——不动产》将不动产定义为“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益”,“不包含海域、林木等”。本章中所述的不动产定义与《资产评估执业准则——不动产》一致。
(1)土地。土地是地球的陆地(包括内陆水域、海涂)表层范围内，由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体。
土地按照自然形态可以分为山地、丘陵地、台地、平原等，按照用途可以分为商业金融业用地、工业及仓储用地、**用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（、宗教、监狱等）用地、未利用空闲地等。中国土地利用现状分类(GB/T 21010—2017)将土地分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地等12个级类。
(2)建筑物。广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物；狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所，如住宅、公寓、宿舍、办公、商场、宾馆、酒店、影剧院等。构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

不动产价格特征
与一般商品相比，不动产价格具有下列特征：
(1)生产成本不同。一般商品是劳动的产物，有生产成本；而不动产中的土地不是劳动创造的。例如，一块风景秀丽的用来开发的土地，因适合建造别墅区导致其卖价，但在此之前这块土地可能并未投入劳动力。从其层面看，一般商品的价格是“劳动价值”的表现，围绕当下“劳动价值"上下波动；而不动产中的地价本质上不是“劳动价值”的表现，而是地租的资本化或资源**性的体现。
(2)折旧不同。一般商品的寿命有限，而且可以大量重复生产，其价格随着时间逐渐降低，因此具有折旧现象；而不动产中的土地由于具有永续性，无这种现象，其价格随着时间的流逝以及经济环境的变化而自然升高或降低。如一座矿业城市，当矿产资源被开发利用繁荣兴旺时，当地的不动产价格会随经济的繁荣而升高；若没有其他产业兴起，则当地的地价随着城市矿产资源的匮乏、经济的没落而有所降低。
(3)价格差异不同。一般商品，如汽车、电视机等可以大量生产，可标准化，其价格较为一致；不动产中的土地由于其自身的特性，没有两块土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同土地的价格有较大的差异，在大城市的商业集中区的不动产价格与在偏远的山区或边远的荒漠的不动产价格差别很大。
(4)市场性质不同。一般物品具有较完全市场，形成的价格较为客观；而不动产市场是个不完全的市场，形成的价格容易受主观因素影响。
(5)价格形成时间不同。一般物品易于比较，并且具有较完全市场。但是在不动产中土地个别差异大，又无完整市场，其价格一般需要经过长期考虑后才形成。因此，不动产价格形成的时间通常较长而且较为艰难。
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