唐山拆迁评估 拆迁评估机构

(-)资产评估是市场经济不可或缺的专业服务行业
市场经济的特征是生产要素在经济活动中无障碍地流通，调节生产要素在不同部门的流出流入，以实现其有效配置，从而使其获利能力达到大化。与一般商品不同，资产作为生产要素，其交易价值是由其有效配置下的获利能力决定的，交易价格实质上是其获利能力的价值表现。受市场环境和资源配置等因素的影响，资产一般不能简单地按原值或账面价值进行交易，否则会损害交易一方的利益，影响资产的合理流动。资产评估的过程实际上是模拟买卖双方的决策过程，目的在于促进交易各方当事人的合理决策，以消除有限理性和机会主义的影响，从而为资产交易双方理性确定资产交易价格、**产权有序流转提供价值尺度。市场经济需要对价值进行合理判断，价值判断需要以科学的资产评估为依托。作为一项动态化、市场化的社会活动，资产评估是市场经济条件下活跃存在的经济范畴，评估行业是现代服务业的重要组成部分，在市场经济中其专业服务不可或缺。
(二)资产评估是现代服务业的重要专业组成部分
现代服务业通常是指智力化、资本化、专业化、效率化的服务业，已经成为衡量一个地区或综合竞争力和现代化水平的重要标志之一。资产评估行业具备典型的现代服务业特征，具有技术密集、知识密集、高附加值、低资源消耗、低环境污染、高产业带动力等现代服务业特点，是专业服务业的重要组成部分，也成为通用商业化语言。一是服务主体具有专业性。二是服务对象具有性。三是服务行为具有性。资产评估作为现代专业服务行业的一分子，不但是经济社会发展中的重要专业力量，也是财政管理中的重要基础工作。
（三）资产评估是我国经济体制改革逐步深化的重要专业支撑力量
1984年10月，*十二届三中全会通过的《关于经济体制改革的决定》，次明确指出我国的经济不是计划经济，而是有计划的商品经济。1992年10月，*十改变了过去建立有计划的商品经济的提法，次把市场经济确立为我国经济体制改革的目标模式，从而为资产评估业的诞生奠定了坚实的制度基础。近三十年来，我国资产评估行业根植于我国经济体制改革，并成为改革向纵深推进的专业支撑力量。

采用成本法评估资产的前提条件：
1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
2.被评估资产必须是可再生、可复制的资产。如果被评估资产不具有再生性或可复制性，采用成本法从重建的角度计算成本则不具有理论上和现实上的意义。另外，如果资产，其价值也可能无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
3.应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。
运用成本法评估时应注意以下事项：
一是形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。釆用成本法评估资产，先要确定这些耗费是必需的，而且应体现社会或行业平均水平，而不应是某项资产的个别成本耗费。
二是成本法的运用，还需注意佳使用和快速情形。佳使用是指市场参与者实现一项资产的价值大化时该资产的用途。如果一项资产在法律允许、经济可行、技术可实现的条件下，有多种使用方式的选择，通常要求釆用能使其价值大化的用途。快速假设通常被用于由法院或者债权人等强制要求的情形。在这种情形下，资产的时间有限，因此，与正常的市场状况相比，快速前提下的资产价值通常较低。在实务中，对该前提下的资产进行评估通常会将正常市场条件下的资产价值乘以折扣比重，得到被评估资产的价值。

生产性生物资产的基本概念与特点
(一)生产性生物资产的基本概念
生产性生物资产是指为产出农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产，包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。生产性生物资产具备自我生长性，能够在持续的基础上予以消耗，并在未来的一段时间内保持其服务能力或经济利益。
(二)生产性生物资产的特点
与消耗性生物资产相比较，生产性生物资产的大特点在于，生产性生物资产具有能够在生产经营中长期、反复使用，从而不断地产出农产品或者长期役用，产出农产品之后，该资产仍然保留，并可以在未来期间继续产出农产品。因此，通常认为生产性生物资产在一定程度上具有固定资产的特征，例如果树每年产出水果、奶牛每年产奶等。
一般而言，生产性生物资产通常需要生长到一定阶段才开始具备生产的能力。根据其是否具备生产能力(或者是否到达预定生产经营目的，所谓达到预定生产经营目的，是指生产性生物资产进入正常生产期，可以多年连续稳定产出农产品、提供劳务或出租),可以对生产性生物资产进行进一步划分，划分为未成熟和成熟两类：前者指尚未达到预定生产经营目的，还不能够多年连续稳定产出农产品、提供劳务或者出租的生产性生物资产，例如尚未开始挂果的果树、尚未开始产奶的奶牛等；后者则指已经到达预定生产经营目的的生产性生物资产。

土地评估中基准地价系数修正法估价程序
1.收集、整理土地定级估价成果资料
定级估价资料是采用基准地价系数修正法评估宗地地价必不可少的基础性资料。因此在评估前必须收集当地定级估价的成果资料，主要包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，并归纳、整理和分析，作为宗地评估的基础资料。
1.确定修正系数表
根据被估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修正系数表，以确定地价修正的基础和需要调查的影响因素项目。
2.调查宗地地价影响因素的指标条件
按照与被估宗地所处级别和用途相对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，调査项目应与修正系数表中的因素一致。
宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件,不能满足需要的，应进行实地调查釆样，在调查基础上，整理归纳宗地地价因素指标数据。
3.制定被估宗地因素修正系数
根据每个因素的指标值，查相对应用途土地的基准地价影响因素指标说明表,确定因素指标对应的优劣状况；按优劣状况再查基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的因素都同样处理，即得到宗地的全部因素修正系数。
4.确定被估宗地使用年期修正系数
基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。
5.确定期日修正系数
基准地价对应的是基准地价评估基准日的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。
6.确定修正系数
这是一个非常重要的修正系数。基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均，各宗地的可能各不相同，同时对地价的影响也非常大，并且在同一个级别区域的，各宗地的的差异甚至很大，因此，一定要重视的修正。也就是说，必须将区域平均下的地价水平修正到宗地实际水平下的地价。
7.评估宗地地价
依据前面的分析和计算得到的修正系数，按下式计算待估宗地的地价水平。被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价x年期修正系数x期日修正系数x修正系数x其他因素修正系数
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