企业搬迁评估 温州砖窑整体评估 评估报告

案例
2021年12月我所接受兰州市冯先生的委托，对其所经营的酱腌菜厂进行评估，根据评估人员现场勘查，委托方以腌菜、酱菜酱料为主营业务、火锅底料为辅的年产几十万吨的产品的成熟产品线，自成一体的产销线路，既深耕本地市场十余载，又利用互联网在线上积攒诸多人气的现代化家族型企业，当地的家喻户晓的企业，15000多平的厂房,50多名员工，2017年初因环保原因暂停一段时段后，3月委托方经营场所被**纳入征地拆迁红线范围内，委托方与征拆方多次接洽协商后，未达成一致，征拆方于七月初的某天晚上进行拆除，对其委托方的资产造成巨大的损失。我方评估师根据现场勘查了解到的情况，结合委托方的实际情况后，我方工作人员制定详细的评估计划，根据资产的形态，分为有形资产和无形资产两部分进行评估，评估师根据委托方提供的资料和声明，并依据《*宪法》、《*资产评估法》、《*合同法》、《*土地管理法》、《*建筑法》、《*劳动法》、《*劳动合同法》、《国有土地房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，对其固定资产—房屋建筑物、机器设备、附着物等采取重置成本法，对其存货采用基础法。对其停产停业损失采用收益法，对其国有土地使用权采用基准地价修正系数法，对其无形资产—商标、专有权等采用收益法进行评定估算。后出具正式评估报告，在为后续的委托方在律师的协助下与征拆方对补偿款协商一致，为委托获得合理的与原来**补偿多于几倍的补偿金额提供了有效参考依据。

评估的合法性
评估的合法性是指拆迁评估机构产生、评估方法、原则、操作程序、依据、纠纷的解决都有其明确规定，只有严格按照有关条例、行政法规、部门规章等规定执行，才能保证评估结果的合法性。评估机构先要具有一定的资质，应该按照资质规定的范围开展评估业务;
其次评估机构的产生要有严格的程序，先荐，后由被拆迁人选择确定，这是拆迁评估的特殊规定。
拆迁评估是一件十分严肃的工作，应该严格按照规定的程序进行，程序合法是实体合法的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告，并将评估结果、依据、评估因素等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示期间，评估机构还要向拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果的产生过程等。
对于有异议的评估结果，要在规定的时间内进行复核;拆迁当事人对复核结果再有异议的，可向拆迁主管部门书面申请裁决，由房屋拆迁主管部门提请房屋拆迁评估技术会对评估结果进行鉴定，在规定时间内作出裁决。拆迁评估还有许多配套文件，而且还有时效性，房屋拆迁评估的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日，因此也只有在估价时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、层次朝向差价率、附属物价格、装修市场行情等才是正确的评估依据，否则就是不合法的评估。
拆迁评估的合法性是一份评估报告正确的前提，只有领有合法的房屋拆迁许可证，由取得评估资质的评估机构对合法的房地产及其附属物，按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的程序等得出的评估结果才是合法的评估结果，才能经得起时问和政策的考验，才是、公平、公开的评估结果。

1、土地补偿
土地补偿是针对养殖场占地的补偿。占地补偿的标准和普通耕地补偿的标准相同，一般在3-5万元左右一亩。值得注意的是，养殖场的土地，如果是养殖户自己的土地，并办理了相关手续，那这个补偿应该归养殖者本人所有。但如果养殖户是租用的土地，那土地补偿应该归原土地承包者所有(有相关协议合同的除外)。
2、地上附着物补偿
养殖场拆迁中的地上附着物补偿包括相关厂房、养殖设施、养殖工具、相关的附属设施、包括用电、用水和环评等的处理设施，都属于补偿范围，而且是不可移动补偿。对于这部分补偿，一般需要与拆迁方协商、评估确定。
其中还包括牛、羊等动物的相关情况来评估确定。这一项补偿需要考虑养殖的畜禽类数量，按照实际存栏禽畜的种类、数量和大小进行补偿。
3、厂房补偿
如果建设的厂房没有改变土地的用途，比如是在养殖用地或者设施农用地上建设的厂房，并办理了环评等相关手续。在这种情况下，就需要由具有资质的评估机构对养殖场来进行评估，并且按照当地的补偿标准给予合理、公平的补偿。
4、停产停业损失补偿
停产停业损失补偿，是指从拆迁开始，到养殖户搬到另一个地方再次恢复生产的时间，因拆迁而造成了养殖场无法持续经营所带来的营业损失补偿。一般是按月支付，总计六个月，这部分补偿一般会要求养殖户提供营业流水、资产负债表等相关资料，具体的补偿金额根据所提供的材料来评估确定。
5、搬迁费
对于养殖场内搬迁的各种设备、动物、生活用品所需的合理费用，均属于搬迁费。养殖户们还会根据养殖场的设备、剩余物料等在搬迁过程中，有可能产生的折旧、损失等进行的赔偿。具体的补偿数额，并没有统一的标准，一般经双方评估协商后确定。

2021年09月我方接受湖北襄阳万先生的委托，对其因环保原因被关停的花岗岩石矿的停产停业和相关地上附着物、人员安置补偿、机器设备进行评定估算。
评估人员现场勘查发现，委托方矿场已停产约12个月有余，据了解，委托方在营业执照、采矿许可证、矿山安全生产许可证、环保证等相关证件齐全，环保标准和安全生产标准都达标的情况下，委托方管辖**和相关部门强制停止其委托方的开采工作，强制原因为委托方接壤的7个开采企业因未采取环保措施，导致附近河流污染，从而**和相关部分采取了“一刀切”政策，并且**部门一直未与委托方洽谈停产停业补偿事宜。
因此委托方委托我方对被强制停产而产生的停产停业损失进行评定估算，我方评估人员通过现场勘查充分了解委托方情况后，评估师根据委托方提供的资料和声明，并依据《*宪法》《*资产评估法》、《*矿产资源法》、《*土地管理法》、《土地复垦条例》、《*劳动法》、《*劳动合同法》等相关法律法规，对其花岗岩石矿的停产停业损失采取收益法进行评估，对固定资产—房屋建筑物、构筑物、机器设备采用重置成本法进行评估，对人员安置补偿依据《*劳动法》、《*劳动合同法》中的估算方法，依托当地工资标准进行评定估算，后出具资产评估报告，为委托方与管辖**协商获取合法权益的过程当中提供了有力的价值参考依据。
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