拆迁评估机构 邯郸砖厂评估 房屋拆迁评估

在企业厂房拆迁评估中，因企业的行业类型、规模、管理等方面的不同，若采用同一补偿标准衡量，将会丧失公平性和性，所以在拆迁过程中，为了避免企业自身合法权益遭受侵害，企业选取专业的评估机构对资产及损失进行评估，了解企业资产的价值及可得到损失补偿金额对企业在获取合理的补偿款起着至关重要的作用。
一般生产型企业拆迁
涉及的资产评估范围为：房屋建筑物、构筑物及附属设施、土地使用权、机器设备（分可搬迁和不可搬迁）、存货、绿化苗木。
涉及的损失评估范围为：停产停业损失、人员安置补偿损失、合同违约损失、其他损失。

果树、果园评估注意事项
果树价值评估主要根据果树品种，树龄，长势等。果树根据树龄不同可分为幼树期，初果期，盛果期，衰老期。每一期的分类方法是不同的，产前期一般采用市场法，通过调查市场上相同或类似的交易对象，然后通过调整系数来确定。初果期一般采用重置成本法，按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估果树资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估果树资产的评估值。盛果期一般采用预期收益法（即收益净现值法），是通过估算被评估的果树资产在未来经营期内各年的预期净收益按一定的折现率（投资系数）折算成为现值，并累计求和得出被评估果树资产评估价值的一种评估方法。衰老期一般产量明显下降，一年不如一年，一般须及时采伐更新，这个阶段可用剩余价值法进行评估，即评估果树的残值。

采用资产基础法评估整体企业价值，机器设备所能够实现的价值取决于自身对该整体企业价值的贡献程度，该价值一般不等于这些设备单台、立销售时实现的市场价值。对机器设备的评估依据是替代原则，即采用同等功能的替代产品的价格作为重置价，因为功能相同的机器设备对企业的贡献是相同的。机器设备的价值是指按原来的用途与其他资产一起持续使用条件下的使用价值，即续用价值。
2.脱离整体资产而立存在的机器设备
如果一台或几台机器设备与整体资产分割开，其所能实现的价值可能只是价值。这种情况下机器设备的市场价值一般是指其在二手设备市场所能实现的价值。
3.交易受到限制的机器设备
清算是常见的交易受到限制的情况之一。评估机器设备在清算条件下的价值一般会选择市场价值以外的价值类型，比如清算价值。
（1）快速清算价值。快速清算价值也就是**价值，是强制性的快速。所有设备的销售是以单台为基础，以当时、当地方式成交；没有考虑未知费用，如安装调试费用、运输费用等；买主负责所购设备的拆迁并承担风险。快速清算价值通常不包括附加价值，如可以生产的产品、已有的安装、制造许可证、商标、客户清单、可持续经营等因素。
例如，企业以部分机器设备抵押获得银行，因未能履约，所抵押的设备必须以**的形式快速。设备原有的安装、可以生产的产品等因素对购买者已没有意义，甚至在购买时要考虑拆除机器所需支付的费用。
（2）有序清算价值。有序清算价值是指资产所有者被允许有一个适当的时限，将资产进行宣传推销，选择买主资产的价值。有序清算仍属于强制出售，与快速清算价值的不同之处在于全部设备必须在今后某一特定时间内变卖出去。
（3）原地复用清算价值。原地复用清算价值是指以原地持续使用为处置条件所能实现的资产清算价值。

土地评估中基准地价系数修正法估价程序
1.收集、整理土地定级估价成果资料
定级估价资料是采用基准地价系数修正法评估宗地地价必不可少的基础性资料。因此在评估前必须收集当地定级估价的成果资料，主要包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，并归纳、整理和分析，作为宗地评估的基础资料。
1.确定修正系数表
根据被估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修正系数表，以确定地价修正的基础和需要调查的影响因素项目。
2.调查宗地地价影响因素的指标条件
按照与被估宗地所处级别和用途相对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，调査项目应与修正系数表中的因素一致。
宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件,不能满足需要的，应进行实地调查釆样，在调查基础上，整理归纳宗地地价因素指标数据。
3.制定被估宗地因素修正系数
根据每个因素的指标值，查相对应用途土地的基准地价影响因素指标说明表,确定因素指标对应的优劣状况；按优劣状况再查基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的因素都同样处理，即得到宗地的全部因素修正系数。
4.确定被估宗地使用年期修正系数
基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。
5.确定期日修正系数
基准地价对应的是基准地价评估基准日的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。
6.确定修正系数
这是一个非常重要的修正系数。基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均，各宗地的可能各不相同，同时对地价的影响也非常大，并且在同一个级别区域的，各宗地的的差异甚至很大，因此，一定要重视的修正。也就是说，必须将区域平均下的地价水平修正到宗地实际水平下的地价。
7.评估宗地地价
依据前面的分析和计算得到的修正系数，按下式计算待估宗地的地价水平。被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价x年期修正系数x期日修正系数x修正系数x其他因素修正系数
北京普华信德资产评估事务所是一家集资产评估、房地产评估、土地评估于一体的综合性估价服务机构，总部位于北京。凭借长期的专业积累，我司建立了强大的估价数据信息平台和的专业技术团队 ，为金融机构、投资机构、企业及私人业主提供、多元化的专业评估服务。
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