服务范围全国各地
服务优势经验丰富
评估目的获取补偿提供依据
优势专业高效
评估优势公平公正
投资性房地产及投资性房地产公允价值评估的概念
按照《企业会计准则*3号——投资性房地产》,投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产能够单计量和出售。
当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的时候，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量的房地产应满足两个条件：
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
投资性房地产公允价值评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。在进行投资性房地产公允价值评估时，应当充分理解相关会计准则的要求以及投资性房地产在企业财务报告中的核算和披露要求。
成本法的适用范围
成本法之所以能够从一定层面上反映资产的价值，主要是基于以下两点原因：先，资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费，也体现了取得该项资产所需要付出的价格。单项资产的价值不仅可以由成本部分反映，在使用过程中的消耗、磨损以及由于市场情形的变化而产生的价值减损都会影响单项资产的价值。因而，评估人员在使用成本法评估单项资产时，既要考虑重置成本，也要将由使用和其他因素所造成的实体性损耗、由技术落后带来的功能性损耗以及由市场状况、政治因素等外部因素造成的经济性损耗考虑在内。
由于成本法无法反映被评估资产所能带来的潜在收益，它通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产，比如新注册但还未运用于产品的注册商标。
成本法运用于企业价值评估中，是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，终确定企业价值。单项资产作为企业的一部分而存在，其发挥作用的价值与它作为一项单的资产发挥作用，这两者的价值可能有所不同。比如，在一条生产线中，某单项设备对整个生产线产能的贡献程度，那么若将其放在该生产线中进行评估，则其价值有可能会**单对其进行评估时候的价值。因此，要特别明晰这两种假设条件下的价值差异。
在釆用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估。比如，对于某些二手办公设备，可采用市场法评估；对于*的，则可以釆用收益法评估，等等。因此，成本法作为企业价值评估的一种方法，更多的体现为一种加和的理念和方式，并不一定要求对其中各单项资产和负债均采用成本法进行评估。
生产性生物资产的评估程序及清查核实方法
(一)生产性生物资产的评估程序
(1)核实生产性生物资产账面记录的内容。分别从外购的生产性生物资产、自行营造或繁殖的生产性生物资产的账面构成方面了解其核算内容。
(2)选用恰当的方法进行现场勘察。由于生产性生物资产本身所具有的特性，评估现场勘察过程比一般制造业企业更为复杂，技术上存在一定难度，因此应选用恰当的方法进行现场勘察，必要时应利用*工作。如森林资源资产，应根据其面积、品种、生产期、生产状况、密度等进行盘点，具体有抽样法、小班抽查法等。
(3)选用恰当的评估方法评定估算，得出评估结果。根据生产性生物资产的实际情况及所收集的资料情况，分别对成本法、收益法、市场法三种基本方法的适用性进行分析，并选取恰当的评估方法进行评估。
(二)生产性生物资产的清查核实方法
(1)账证、账表、账实核对。获取生产性生物资产评估申报表，并与明细账、总账、资产负债表进行核对；了解生产性生物资产的核算方法及账面构成内容。
(2)抽样核实。根据各类生产性生物资产的不同特点，与企业共同商定适当的、满足评估工作需要的核实方法，必要时利用*工作。
(3)技术鉴定。生产性生物资产的质量鉴别具有较强的专业性，必要时需聘请专业人员帮助，以便客观、合理地体现其价值。
（-）市场法的适用范围
市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等。通常二手设备市场可以成为机器设备评估的重要参照物选取市场；房地产评估则更多地选取其所在区域范围内的类似资产。
市场法被用于评估整体资产价值时，通常是用来评估企业价值。其中，常用的是价值比率法，以参照企业的价值比率作为调整手段，以此比率与评估对象（企业）的相关的财务指标（如利润、息税前利润、销售收入）相乘估算评估对象（企业）价值。
除了上述所经常使用的市盈率外，用来评估企业价值的乘数还有很多种类。在实务中，评估人员通常根据被评估企业自身和所在行业特征综合判断釆用一种或几种价值比率进行评估。
（二）市场法的局限
市场法作为目前资产评估的重要方法之一，有其重要的意义和优势。它是相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受。因而，如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常是资产评估三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。
在经济较为发达、市场认知较为稳定的，市场法是运用较为广泛的方法。它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估，还被用于企业整体资产评估中。
然而，目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，评估专业人员在使用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值；在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值。
北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性专业评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的*评估机构。
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