湖州征收评估 拆迁评估机构 房屋拆迁评估

（-）催生了我国资产评估行业
我国资产评估行业源自于我国，并直接服务于对外开放、国企改制等改革的重点领域。随着国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并、破产等经济行为日益增多，但国有企业采用账面价值与企业合资合作，导致国有资产流失问题日益凸显，引起社会的广泛关注，重估国有资产价值的呼声强烈，从而产生了例资产评估业务。
（二） 服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础
国有企业改革是经济体制改革的中心环节。随着国有企业改革的不断深入，同中外合资、合作情形类似，国有资产在国有企业改组、改制、改造、破产进程中的流失问题同样暴露出来。在这样的背景下，资产评估作为加强国有资产管理、维护国有资产权益的重要手段应运而生，将国有企业作为主要服务对象并一直延续至今。也正是**在发展初期赋予评估机构国有资产评估这一法定业务，才使评估行业区别于其他中介行业，具备了较高的发展起点。
我国资产评估业的产生。体现了不断深化的迫切需求。
（三） 产权市场的形成促进了资产评估行业的发展
产权市场是企业实物资产交易市场，适用于企业资产的整体出售、**和直接并购。产权市场进行的产权流动和重组行为，正是资产评估行业存在的逻辑基础。资产评估作为产权市场的一种嵌入式制度安排，在规范产权转让、发现投资人和发现价格的功能方面得到了充分的体现，实现了产权在流转过程中的和公众对产权处置的知情权，防止了产权交易过程中的商业贿赂行为。
（四） 金融市场的建立加快了资产评估行业发展
以来，我国金融市场取得了长足的发展，从单一的市场转变为与资本市场并存、多品种、多层次的市场体系，也为资产评估释放了更多的市场空间。市场对资产评估的需求不断增加，尤其是抵押评估和不良金融债权评估。资本市场的建立也加快了资产评估行业的发展。我国证券市场发展初期，发行上市的法人主体主要是国有企业。国有企业的股份制改造直接提出了对资产评估的市场需求。上市公司收购、重大资产重组等需要资产评估为其提供公允价值，为资本市场的投资与交易定价提供参考。
北京普华信德资产评估事务所是一家集资产评估、房地产评估、土地评估于一体的综合性估价服务机构，总部位于北京。
凭借长期的专业积累，我司建立了强大的估价数据信息平台和的专业技术团队 ，为金融机构、投资机构、企业及私人业主提供、多元化的专业评估服务。

对于企业价值评估，评估对象可以分为两类，即企业整体价值和股东权益价值（全部或部分）。与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债内容，包括房地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债务等。将股东全部权益价值或股东部分权益价值作为评估对象，釆用资产基础法或以被投资企业经营为基础采用收益法对其评估时，股东全部权益或股东部分权益对应的法人资产和负债属于评估范围，本身并不是评估对象。
对于单项资产评估，《金融不良资产评估指导意见》规定，金融不良资产评估业务中，根据项目具体情况和委托人的要求，评估对象可能是债权资产，也可能是用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。无形资产评估准则规定，无形资产评估为单项无形资产或者无形资产组合。资产评估指导意见规定，资产评估业务的评估对象是指资产权益，包括所有权和使用权。资产评估指导意见规定，执行资产评估业务，应当在要求委托人根据评估对象的具体情况和评估目的对资产进行合理的分离或者合并的基础上，恰当进行单项资产或者资产组合的评估。机器设备评估准则规定，机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合对应的全部或者部分权益。单台机器设备是指以立形态存在、可以单发挥作用或者以单台的形式进行销售的机器设备。机器设备组合是指为了实现特定功能，由若干机器设备组成的**整体。机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加。不动产资产评估准则规定，不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。实物期权评估指导意见规定，执行涉及实物期权评估的业务涉及的实物期权主要包括增长期权和退出期权等。
企业国有资产评估报告说明评估对象时，应根据已经发布施行的相关评估准则中关于评估对象的规范，描述评估对象的相关信息。

国有资产评估项目不同情形下的评估对象和评估范围
国有资产评估项目具体区分为企业价值评估项目和单项资产或者资产组合等不同的情形。
对单项资产或者资产组合评估项目，除按资产评估报告准则规定的描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等基本情况外，还需要对委托评估资产的数量内容，如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等情况进行描述,对评估对象和评估范围的信息披露内容应包括资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等，还应当特别了解有关评估对象权利受限状况。
对企业价值评估项目，在终分析确定评估结论时，应当考虑国有资产评估项目管理对审计的要求、引用其他专业评估机构评估结论的情况等。

收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，涉及三个基本要素：（1）被评估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；（3）被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的应用前提。从这个意义上来讲，应用收益法必须具备的前提条件是：
1.被评估资产的未来预期收益可以被预测并可以用来衡量；
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以用来衡量；
3.被评估资产预期获利年限可以被预测。
上述前提条件表明，先，评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测。这就要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。同时，影响资产预期收益的主要因素，包括主观因素和客观因素也应比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。其次，被评估资产所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的，这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。评估对象所处的行业不同、地区不同和企业差别都会不同程度地体现在资产拥有者的获利风险上。对于投资者来说，风险大的投资，要求的回报率就高；投资风险小，其回报率也可以相应降低。后，评估对象获利期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响其价值和评估值的重要因素之一。
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