四平资产评估 拆迁评估机构 拆迁损失评估

在企业厂房拆迁评估中，因企业的行业类型、规模、管理等方面的不同，若采用同一补偿标准衡量，将会丧失公平性和性，所以在拆迁过程中，为了避免企业自身合法权益遭受侵害，企业选取专业的评估机构对资产及损失进行评估，了解企业资产的价值及可得到损失补偿金额对企业在获取合理的补偿款起着至关重要的作用。
一般生产型企业拆迁
涉及的资产评估范围为：房屋建筑物、构筑物及附属设施、土地使用权、机器设备（分可搬迁和不可搬迁）、存货、绿化苗木。
涉及的损失评估范围为：停产停业损失、人员安置补偿损失、合同违约损失、其他损失。

采用资产基础法评估整体企业价值，机器设备所能够实现的价值取决于自身对该整体企业价值的贡献程度，该价值一般不等于这些设备单台、立销售时实现的市场价值。对机器设备的评估依据是替代原则，即采用同等功能的替代产品的价格作为重置价，因为功能相同的机器设备对企业的贡献是相同的。机器设备的价值是指按原来的用途与其他资产一起持续使用条件下的使用价值，即续用价值。
2.脱离整体资产而立存在的机器设备
如果一台或几台机器设备与整体资产分割开，其所能实现的价值可能只是价值。这种情况下机器设备的市场价值一般是指其在二手设备市场所能实现的价值。
3.交易受到限制的机器设备
清算是常见的交易受到限制的情况之一。评估机器设备在清算条件下的价值一般会选择市场价值以外的价值类型，比如清算价值。
（1）快速清算价值。快速清算价值也就是**价值，是强制性的快速。所有设备的销售是以单台为基础，以当时、当地方式成交；没有考虑未知费用，如安装调试费用、运输费用等；买主负责所购设备的拆迁并承担风险。快速清算价值通常不包括附加价值，如可以生产的产品、已有的安装、制造许可证、商标、客户清单、可持续经营等因素。
例如，企业以部分机器设备抵押获得银行，因未能履约，所抵押的设备必须以**的形式快速。设备原有的安装、可以生产的产品等因素对购买者已没有意义，甚至在购买时要考虑拆除机器所需支付的费用。
（2）有序清算价值。有序清算价值是指资产所有者被允许有一个适当的时限，将资产进行宣传推销，选择买主资产的价值。有序清算仍属于强制出售，与快速清算价值的不同之处在于全部设备必须在今后某一特定时间内变卖出去。
（3）原地复用清算价值。原地复用清算价值是指以原地持续使用为处置条件所能实现的资产清算价值。

应用市场法进行资产评估需要满足两个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是一个充分竞争的市场，市场上有自愿的买者和卖者，在交易信息充分交换，或者交易信息公开的前提下，有相对充裕的时间，买卖双方进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。在公开市场中交易行为发生得越频繁，与被评估资产相同或相类似的资产价格越容易获得，按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。
资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：
1.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。该差异性会对价格产生影响。一般情形下，功能越强，价值越大。但是，在考虑功能对价格影响时，有时需要考虑评估的价值类型是市场价值还是投资价值，针对特定主体来作评判。比如，某一具有特殊功能的机器设备，对于特定的使用者具有特殊的用途和价值，但是对于另外一类市场主体，其特殊功能并非所需。因此，该设备对于这部分购买主体来说就没有特殊的价值。
2.参照物与被评估资产面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。
3.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不宜过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。把握参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴；把握参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型；选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。

收益法的适用范围
在单项资产评估中，收益法通常被用于以下类型资产的评估：（1）无形资产，包括及专有技术、商标、著作权、客户关系、特许经营权等。（2）房地产。通常是具有收益性的房产类别，比如商铺'、酒店、写字楼等。（3）机器设备。一般情形下，单台机器设备很难立产生收益，因此该类型资产不易釆用收益法进行评估。对于可出租的机器设备或可立产生现金流的生产线、成套设备，可以采用收益法进行评估。（4）其他资产。比如非上市交易的、债券、长期应收款、长期股权投资、投资性房地产等。
收益法在整体资产评估中的应用通常是对企业价值进行评估。企业经营的本质是获得收益，因此，收益法与其他评估方法相比更能体现企业存在和运营的本质特征，也是其价值更为直观的体现。通常情形下，评估专业人员依据收益口径的不同，选择不同的收益法具体方法进行评估。常见的方法有股利折现模型、现金流折现模型、经济利润模型，它们分别对应的收益口径为股利、自由现金流量以及经济利润。
对于轻资产类型的企业价值评估，收益法通常占据为重要的地位。与传统生产性企业相比，轻资产企业所拥有的固定资产、有形资产较少，其获利的主要来源是无法体现在企业财务报表中大量的无形资产。因而，如果釆用成本法对其进行评估，则其作为盈利主体而具有的价值可能无法全面体现出来，企业价值或被严重低估。在此状况下，收益法就成为更为合理的方法。
用于企业评估的收益额可以有不同的口径，如净利润、净现金流量（股权自由现金流量）、息前净利润、息前净现金流量（企业自由现金流量）等。而折现率作为一种价值比率，要注意其计算口径。有些折现率是从股权率的角度考虑，有些折现率既考虑了股权投资的回报率同时又考虑了债权投资的回报率。净利润、净现金流量（股权自由现金流量）是股权收益形式，因此只能用股权率作为折现率。而息前净利润、息前净现金流量或企业自由现金流量等是股权与债权收益的综合形式，因此，只能运用股权与债权综合率，即只能运用通过加权平均资本成本模型获得的折现率。评估专业人员在运用收益法评估资产价值时，必须注意收益额与计算折现率所使用的收益额之间口径上的匹配和协调，以保证评估结果合理且有意义。
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