四川水库评估 征地评估

不动产的分类
按照不同的标准，不动产有不同的分类。常见的分类有：
1.按照不动产的物质形态划分
按照物质形态，不动产可划分为土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整体、房屋局部)、构筑物、土地定着物、在建工程、不动产开发项目等。这些在有关不动产概念部分已介绍，此处不再赘述。
2.按照用途划分
按照用途，不动产可划分为居住、商业、工业、农业、综合、特殊不动产等。
居住不动产是指用于居住的不动产，包括普通住宅、住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等。
商业不动产是指用于从事非生产性经营活动，以及商贸服务活动，并由此获得收益的不动产，包括办公、酒店、商贸、娱乐休闲、停车场等。
工业不动产是指用于从事工业生产性经营活动，并由此获得收益的不动产，包括工业厂房、仓储、堆场、交通运输等。
农业不动产是指用于从事各类农业生产性经营活动，并由此获得收益的不动产，包括农田、草场、养殖场、放牧场、灌溉设施、大棚、温室、鱼塘等。
综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产，如商住不动产、居住办公不动产等。
特殊不动产是指用于特殊用途的物业，如学校、、寺院、墓地、场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
3.按照开发程度划分
按照开发程度，不动产可划分为、毛地、(通平)、在建工程、现房等。是指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内，具有一定基础设施条件，但未经过拆迁安置补偿等土地
开发过程，不具备基本建设条件的土地。
是指经过开发，具备基础设施条件且场地平整，已经拆迁完毕，可供直接建设的土地。按照开发程度，又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建设，尚未竣工投入使用的建设工程。现房是指已经竣工并投入使用的房屋建筑物。
4.按照使用方式划分
按照使用方式，不动产可划分为自用、出租、销售、承租、投资等。自用不动产是指投资建设或购置并用于自身居住或生产经营的不动产。出租不动产是指将自有或承租的不动产租予他人使用的不动产。销售不动产是指投资建设并用于销售给他人的不动产。承租不动产是指租用他人的不动产。
投资性不动产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的不动产。

生物性资产在市场法中的应用
1.市场法的适用条件
市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过对比调整，确定被评估资产价值的一种评估方法。运用市场法先要有一个活跃的公开市场，再考虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动。
(1)存在一个活跃的公开市场。依据生物特征的分类，可以将生产性生物资产分为植物资产和动物资产。由于它们的生活方式不同，其交易市场的活跃程度也不同。
农作物资产。未成熟的农作物资产偶尔也有交易的情形，如和集体在征用农村集体所有土地时，按照规定需要支付“青苗补偿费”,该费用实质上反映的是生长期间作物的交易价格，这种征用土地的情形只是偶尔发生，不具有普遍性。生长期间未成熟的农作物资产，大部分情况下没有交易市场，同时也不存在市场交易的需求。但是农作物资产中有一类特殊的作物，可以连同土地进行市场交易，那就是园艺作物中的花卉。处于生长期间的花卉均可作为交易对象。目前我国花卉市场交易为活跃，市场交易价格信息系统也比较完备，不难在市场上找到同一品种花卉的交易价格。
林木资产。防护林和特种用途林属于公益性生物资产，产权属于，基于其防护功能和公益性功能，基本不存在市场交易行为。薪炭林主要解决山区和林区能源问题，基本上不存在活跃的交易市场。用材林林木资产市场交易主要发生在采伐期间或成熟后，不过交易市场活跃的还是砍伐后的木材市场。经济林理论上不存在公开的交易市场，现实中偶尔也有经济林交易的行为，但是很少，不具有普遍性。
畜禽资产。我国目前活畜活禽的交易活跃，既存在作为生产性生物资产的交易，如种畜、种禽市场，又存在消耗性生物资产的交易，如肉畜、肉禽市场；既有成熟生物资产的交易、育成畜禽的市场，也有未成熟生物资产的交易，如幼畜禽市场。可以说，畜禽资产是生物资产中交易活跃的资产，不但存在活跃市场的市价，而且在公开市场上能够找到可比的资产及其交易活动。不过畜禽资产只是动物资产中的一部分，并不是所有的动物资产都具有活跃的交易市场。还有一部分动物资产类似于植物资产，虽然不是根植于土壤，却生活在水体中，例如渔业生物资产。
渔业生物资产。渔业生物资产属于水生生物资产，依附江河水系，具有附着物的不可分割性，且自身具有生长繁殖功能。
(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。选择可比的参照物是市场法的基础，选择的参照物应尽可能与被评估资产类似，即要求参照物与被评估资产之间大体可以代替。如在畜禽资产价值评估中要求参照物与被评估资产品质一致，后是年龄、体重相似，肉质及产出能力相近。另外，关于参照物的数量，为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。

森林资源的概念和特性
根据《资产评估执业准则——森林资源资产》,森林资源资产，是指由特定主体拥有或者控制并能带来经济利益的，用于生产、提供商品和生态服务的森林资源，包括森林、林木、林地、森林景观、森林生态等。
森林资源资产，主要从以下方面来理解：
(1)森林资源资产，是以森林资源为物质内涵的经济资产，包括林木资产、林地资产、林区**动物资产、植物资产等。不是所有森林资源都能成为森林资源资产，资产必须是由特定主体所拥有或控制，并能够带来经济利益的经济资源。没有经济利用价值或在当今知识与技术条件下尚不能确定其有经济利用价值的森林资源不能成为资产，如没有依法认定的森林资源、完全没有经济利用价值的森林资源、在现有技术条件下不可计量的森林资源。
(2)森林资源具有的多种功能决定了森林资源资产价值的多重性能。森林资源资产，除了为社会提供木材、果品、食用油料、工业原料和药材等经济产品，还具有景观游憩、涵养水源、保育土壤、固碳制氧、积累营养物质、净化大气环境、森林防护、保护生物多样性等生态服务价值。在特定目的与条件下，森林的生态服务价值可以进入市场，成为经济资产，如林业碳汇资产。
(二)森林资源资产的特点
森林资源资产除具备其他资产的共同特点外，还具有以下特点：
(1)经营永续性。森林资源资产属于可再生资源性资产，在没有受到自然灾害和人为破坏时，通过科学合理的森林经营，森林资源资产的消耗可以得到补偿，不存在折旧问题，可长期实现。评估师、估价师
(2)再生长期性。森林资源资产是可再生性资源资产，其具有生长期长的特点，投入森林资源资产经营的资金，一般要几年、几十年，甚至上**，等林木成熟并进行采伐时，才能收回投资。
(3)分布辽阔性。森林是陆地生态的主体，分布为广泛。南方的森林资源资产与北方的森林资源资产不同，山地的森林资源资产与平地的不同。不同地域的森林资源资产有着不同的经营属性，不能对其采取同一经营模式。分布的密集程度也直接关系到森林资源资产的价值与。
(4)功能多样性。森林资源资产具有生态、社会和经济三重效益，评估森林资源资产的经济价值，需要关注生态效益和社会效益对森林资源资产经济价值实现的限制性影响。反之，在特定目的与条件下，森林资源资产的部分生态价值却需要纳入评估范围，评估其经济价值。
(5)管理复杂性。森林资源资产存在于广阔的林地上，既不能仓储，又难以封闭，大多地处偏远，使其管理十分困难，火灾、虫灾、盗伐等自然或人为的灾害很难控制，增加了风险损失的可能性。

生产性生物资产的基本概念与特点
(一)生产性生物资产的基本概念
生产性生物资产是指为产出农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产，包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。生产性生物资产具备自我生长性，能够在持续的基础上予以消耗，并在未来的一段时间内保持其服务能力或经济利益。
(二)生产性生物资产的特点
与消耗性生物资产相比较，生产性生物资产的大特点在于，生产性生物资产具有能够在生产经营中长期、反复使用，从而不断地产出农产品或者长期役用，产出农产品之后，该资产仍然保留，并可以在未来期间继续产出农产品。因此，通常认为生产性生物资产在一定程度上具有固定资产的特征，例如果树每年产出水果、奶牛每年产奶等。
一般而言，生产性生物资产通常需要生长到一定阶段才开始具备生产的能力。根据其是否具备生产能力(或者是否到达预定生产经营目的，所谓达到预定生产经营目的，是指生产性生物资产进入正常生产期，可以多年连续稳定产出农产品、提供劳务或出租),可以对生产性生物资产进行进一步划分，划分为未成熟和成熟两类：前者指尚未达到预定生产经营目的，还不能够多年连续稳定产出农产品、提供劳务或者出租的生产性生物资产，例如尚未开始挂果的果树、尚未开始产奶的奶牛等；后者则指已经到达预定生产经营目的的生产性生物资产。
北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性专业评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的*评估机构。在旅游景区、游乐园、民宿、农家乐、水上乐园、采摘园、博物馆、展览馆等旅游行业相关评估项目中积累了丰富的实战经验，涉及股权转让、第三方收购、融资、引进投资者、征地拆迁、关停、资产报废入账、破产清算等评估目的。
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