随州资产评估 拆迁评估报告 房屋拆迁评估

机器设备的清查核实方法
1.清查核实的方法
清查核实一般可以采用逐项调查或抽样调查的方法进行。
机器设备评估，应当对机器设备进行现场逐项调查或抽样调查，确定机器设备是否存在，明确机器设备存在状态并关注其权属。评估实践中，对于数量较多的机器设备，当评估人员认为通过对样本的调查，可以推断整体设备的状态时，可以采用抽样调查方法进行。采用抽样调查，需要根据具体观察到的评估对象状况，对所抽取样本以外的机器设备进行一定的假设和推断。评估人员应当了解采用抽样调查方式的局限性，充分考虑抽样风险。在制定抽样方案时，应当对抽样风险进行测算，同时，也要在评估报告中进行恰当的披露。
此外，如果因客观原因等因素限制，无法实施现场调查，评估人员应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露。
2.清查核实的手段和信息渠道
(1)清查核实的手段。对机器设备的清查核实，通常采用现场观察，也可以采用远程视频手段实时观察；如需要，可以借鉴设备使用单位提供的设备档案资料，利用专业机构出具的检测或鉴定意见，对设备进行清查核实。
评估人员采用现场勘察和远程视频，了解机器设备的外观、运行环境和运行状态，很少使用专业的测试仪器，有时会使用一些简单的仪器对机器设备进行简单的测试。当评估人员认为使用上述手段不能确定设备技术状态时，可以考虑进行的技术鉴定，但是该工作已**出评估人员的职业和能力范畴，需要聘请专业机构对机器设备进行专业的技术鉴定。有些设备的检测和鉴定需要有关部门核发的特殊资格，大部分资产评估机构不具备此条件，若必须进行某些特殊鉴定，则要聘请有资格的专业机构进行。对于压力容器、电梯、起重机械、车辆等均要求定期进行检验、检测，由有资质的部门出具定期检测或年检报告。评估人员应当收集上述设备近期有效的检测报告书用以判断设备的状态。
在机器设备清查核实中，评估人员可以利用*及其工作成果，如专业机构出具的技术鉴定报告、检测报告，律师出具的法律意见书等，也可以要求相关当事人提供保证书或承诺函等。
(2)清查核实的信息渠道。机器设备清查核实时，设备的出厂铭牌、设备卡片、台账，工厂及设备的原始设计及技术文件，设备的购置、安装调试、技术服务合同，设备的财务及预决算资料，设备的运行、维修保养记录，等等，都是清查核实获取信息的渠道。
设备的出厂铭牌、设备卡片、台账等通常记录了设备的基础信息，如设备的名称、型号、规格、主要的技术参数、出厂编号、出厂日期、生产厂家名称、联系方式等。
工厂及设备的原始设计及技术文件通常包括主要及设备的构成、设备的技术性能、设计生产能力、技术经济指标、工艺流程、运行班次、管道及附属设施、基础等隐蔽工程等资料。

土地评估中基准地价系数修正法估价程序
1.收集、整理土地定级估价成果资料
定级估价资料是采用基准地价系数修正法评估宗地地价必不可少的基础性资料。因此在评估前必须收集当地定级估价的成果资料，主要包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，并归纳、整理和分析，作为宗地评估的基础资料。
1.确定修正系数表
根据被估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修正系数表，以确定地价修正的基础和需要调查的影响因素项目。
2.调查宗地地价影响因素的指标条件
按照与被估宗地所处级别和用途相对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，调査项目应与修正系数表中的因素一致。
宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件,不能满足需要的，应进行实地调查釆样，在调查基础上，整理归纳宗地地价因素指标数据。
3.制定被估宗地因素修正系数
根据每个因素的指标值，查相对应用途土地的基准地价影响因素指标说明表,确定因素指标对应的优劣状况；按优劣状况再查基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的因素都同样处理，即得到宗地的全部因素修正系数。
4.确定被估宗地使用年期修正系数
基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。
5.确定期日修正系数
基准地价对应的是基准地价评估基准日的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。
6.确定修正系数
这是一个非常重要的修正系数。基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均，各宗地的可能各不相同，同时对地价的影响也非常大，并且在同一个级别区域的，各宗地的的差异甚至很大，因此，一定要重视的修正。也就是说，必须将区域平均下的地价水平修正到宗地实际水平下的地价。
7.评估宗地地价
依据前面的分析和计算得到的修正系数，按下式计算待估宗地的地价水平。被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价x年期修正系数x期日修正系数x修正系数x其他因素修正系数

(-)资产评估是市场经济不可或缺的专业服务行业
市场经济的特征是生产要素在经济活动中无障碍地流通，调节生产要素在不同部门的流出流入，以实现其有效配置，从而使其获利能力达到大化。与一般商品不同，资产作为生产要素，其交易价值是由其有效配置下的获利能力决定的，交易价格实质上是其获利能力的价值表现。受市场环境和资源配置等因素的影响，资产一般不能简单地按原值或账面价值进行交易，否则会损害交易一方的利益，影响资产的合理流动。资产评估的过程实际上是模拟买卖双方的决策过程，目的在于促进交易各方当事人的合理决策，以消除有限理性和机会主义的影响，从而为资产交易双方理性确定资产交易价格、**产权有序流转提供价值尺度。市场经济需要对价值进行合理判断，价值判断需要以科学的资产评估为依托。作为一项动态化、市场化的社会活动，资产评估是市场经济条件下活跃存在的经济范畴，评估行业是现代服务业的重要组成部分，在市场经济中其专业服务不可或缺。
(二)资产评估是现代服务业的重要专业组成部分
现代服务业通常是指智力化、资本化、专业化、效率化的服务业，已经成为衡量一个地区或综合竞争力和现代化水平的重要标志之一。资产评估行业具备典型的现代服务业特征，具有技术密集、知识密集、高附加值、低资源消耗、低环境污染、高产业带动力等现代服务业特点，是专业服务业的重要组成部分，也成为通用商业化语言。一是服务主体具有专业性。二是服务对象具有性。三是服务行为具有性。资产评估作为现代专业服务行业的一分子，不但是经济社会发展中的重要专业力量，也是财政管理中的重要基础工作。
（三）资产评估是我国经济体制改革逐步深化的重要专业支撑力量
1984年10月，*十二届三中全会通过的《关于经济体制改革的决定》，次明确指出我国的经济不是计划经济，而是有计划的商品经济。1992年10月，*十改变了过去建立有计划的商品经济的提法，次把市场经济确立为我国经济体制改革的目标模式，从而为资产评估业的诞生奠定了坚实的制度基础。近三十年来，我国资产评估行业根植于我国经济体制改革，并成为改革向纵深推进的专业支撑力量。

生物性资产在市场法中的应用
1.市场法的适用条件
市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过对比调整，确定被评估资产价值的一种评估方法。运用市场法先要有一个活跃的公开市场，再考虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动。
(1)存在一个活跃的公开市场。依据生物特征的分类，可以将生产性生物资产分为植物资产和动物资产。由于它们的生活方式不同，其交易市场的活跃程度也不同。
农作物资产。未成熟的农作物资产偶尔也有交易的情形，如和集体在征用农村集体所有土地时，按照规定需要支付“青苗补偿费”,该费用实质上反映的是生长期间作物的交易价格，这种征用土地的情形只是偶尔发生，不具有普遍性。生长期间未成熟的农作物资产，大部分情况下没有交易市场，同时也不存在市场交易的需求。但是农作物资产中有一类特殊的作物，可以连同土地进行市场交易，那就是园艺作物中的花卉。处于生长期间的花卉均可作为交易对象。目前我国花卉市场交易为活跃，市场交易价格信息系统也比较完备，不难在市场上找到同一品种花卉的交易价格。
林木资产。防护林和特种用途林属于公益性生物资产，产权属于，基于其防护功能和公益性功能，基本不存在市场交易行为。薪炭林主要解决山区和林区能源问题，基本上不存在活跃的交易市场。用材林林木资产市场交易主要发生在采伐期间或成熟后，不过交易市场活跃的还是砍伐后的木材市场。经济林理论上不存在公开的交易市场，现实中偶尔也有经济林交易的行为，但是很少，不具有普遍性。
畜禽资产。我国目前活畜活禽的交易活跃，既存在作为生产性生物资产的交易，如种畜、种禽市场，又存在消耗性生物资产的交易，如肉畜、肉禽市场；既有成熟生物资产的交易、育成畜禽的市场，也有未成熟生物资产的交易，如幼畜禽市场。可以说，畜禽资产是生物资产中交易活跃的资产，不但存在活跃市场的市价，而且在公开市场上能够找到可比的资产及其交易活动。不过畜禽资产只是动物资产中的一部分，并不是所有的动物资产都具有活跃的交易市场。还有一部分动物资产类似于植物资产，虽然不是根植于土壤，却生活在水体中，例如渔业生物资产。
渔业生物资产。渔业生物资产属于水生生物资产，依附江河水系，具有附着物的不可分割性，且自身具有生长繁殖功能。
(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。选择可比的参照物是市场法的基础，选择的参照物应尽可能与被评估资产类似，即要求参照物与被评估资产之间大体可以代替。如在畜禽资产价值评估中要求参照物与被评估资产品质一致，后是年龄、体重相似，肉质及产出能力相近。另外，关于参照物的数量，为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
北京普华信德资产评估事务所是一家集资产评估、房地产评估、土地评估于一体的综合性估价服务机构，总部位于北京。凭借长期的专业积累，我司建立了强大的估价数据信息平台和的专业技术团队 ，为金融机构、投资机构、企业及私人业主提供、多元化的专业评估服务。
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