房地产征收评估报告 大连砖厂评估 房产拆迁评估

（-）催生了我国资产评估行业
我国资产评估行业源自于我国，并直接服务于对外开放、国企改制等改革的重点领域。随着国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并、破产等经济行为日益增多，但国有企业采用账面价值与企业合资合作，导致国有资产流失问题日益凸显，引起社会的广泛关注，重估国有资产价值的呼声强烈，从而产生了例资产评估业务。
（二） 服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础
国有企业改革是经济体制改革的中心环节。随着国有企业改革的不断深入，同中外合资、合作情形类似，国有资产在国有企业改组、改制、改造、破产进程中的流失问题同样暴露出来。在这样的背景下，资产评估作为加强国有资产管理、维护国有资产权益的重要手段应运而生，将国有企业作为主要服务对象并一直延续至今。也正是**在发展初期赋予评估机构国有资产评估这一法定业务，才使评估行业区别于其他中介行业，具备了较高的发展起点。
我国资产评估业的产生。体现了不断深化的迫切需求。
（三） 产权市场的形成促进了资产评估行业的发展
产权市场是企业实物资产交易市场，适用于企业资产的整体出售、**和直接并购。产权市场进行的产权流动和重组行为，正是资产评估行业存在的逻辑基础。资产评估作为产权市场的一种嵌入式制度安排，在规范产权转让、发现投资人和发现价格的功能方面得到了充分的体现，实现了产权在流转过程中的和公众对产权处置的知情权，防止了产权交易过程中的商业贿赂行为。
（四） 金融市场的建立加快了资产评估行业发展
以来，我国金融市场取得了长足的发展，从单一的市场转变为与资本市场并存、多品种、多层次的市场体系，也为资产评估释放了更多的市场空间。市场对资产评估的需求不断增加，尤其是抵押评估和不良金融债权评估。资本市场的建立也加快了资产评估行业的发展。我国证券市场发展初期，发行上市的法人主体主要是国有企业。国有企业的股份制改造直接提出了对资产评估的市场需求。上市公司收购、重大资产重组等需要资产评估为其提供公允价值，为资本市场的投资与交易定价提供参考。
北京普华信德资产评估事务所是一家集资产评估、房地产评估、土地评估于一体的综合性估价服务机构，总部位于北京。
凭借长期的专业积累，我司建立了强大的估价数据信息平台和的专业技术团队 ，为金融机构、投资机构、企业及私人业主提供、多元化的专业评估服务。

国有资产评估项目不同情形下的评估对象和评估范围
国有资产评估项目具体区分为企业价值评估项目和单项资产或者资产组合等不同的情形。
对单项资产或者资产组合评估项目，除按资产评估报告准则规定的描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等基本情况外，还需要对委托评估资产的数量内容，如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等情况进行描述,对评估对象和评估范围的信息披露内容应包括资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等，还应当特别了解有关评估对象权利受限状况。
对企业价值评估项目，在终分析确定评估结论时，应当考虑国有资产评估项目管理对审计的要求、引用其他专业评估机构评估结论的情况等。

采用资产基础法评估整体企业价值，机器设备所能够实现的价值取决于自身对该整体企业价值的贡献程度，该价值一般不等于这些设备单台、立销售时实现的市场价值。对机器设备的评估依据是替代原则，即采用同等功能的替代产品的价格作为重置价，因为功能相同的机器设备对企业的贡献是相同的。机器设备的价值是指按原来的用途与其他资产一起持续使用条件下的使用价值，即续用价值。
2.脱离整体资产而立存在的机器设备
如果一台或几台机器设备与整体资产分割开，其所能实现的价值可能只是价值。这种情况下机器设备的市场价值一般是指其在二手设备市场所能实现的价值。
3.交易受到限制的机器设备
清算是常见的交易受到限制的情况之一。评估机器设备在清算条件下的价值一般会选择市场价值以外的价值类型，比如清算价值。
（1）快速清算价值。快速清算价值也就是**价值，是强制性的快速。所有设备的销售是以单台为基础，以当时、当地方式成交；没有考虑未知费用，如安装调试费用、运输费用等；买主负责所购设备的拆迁并承担风险。快速清算价值通常不包括附加价值，如可以生产的产品、已有的安装、制造许可证、商标、客户清单、可持续经营等因素。
例如，企业以部分机器设备抵押获得银行，因未能履约，所抵押的设备必须以**的形式快速。设备原有的安装、可以生产的产品等因素对购买者已没有意义，甚至在购买时要考虑拆除机器所需支付的费用。
（2）有序清算价值。有序清算价值是指资产所有者被允许有一个适当的时限，将资产进行宣传推销，选择买主资产的价值。有序清算仍属于强制出售，与快速清算价值的不同之处在于全部设备必须在今后某一特定时间内变卖出去。
（3）原地复用清算价值。原地复用清算价值是指以原地持续使用为处置条件所能实现的资产清算价值。

存货的清查核实
存货盘点，通常由委托人完成，并由委托人提供存货账表清单。评估人员如何利用这些资料，就成为评估工作的程序之一。根据委托人提供的存货账表清单，评估人员的主要工作内容有两项：一是通过抽查方式来核实、验证存货账表清单与实际数量、状况的一致性。抽查的范围和比例，应根据委托人(或产权持有人)的管理水平以及评估对应的经济行为确定。二是核实存货的权属资料。
评估实践中，关于采用抽查方式核实、验证存货账表清单与实际数量、状况的一致性，一般有以下几种情形：
(1)委托人(或产权持有人)的存货管理规范，核算清晰准确，抽查范围和比例可以小一些。
(2)如果存货评估结论对委托人(或产权持有人)的利害关系大，则应对金额较大、易出现误差的资产进行详细核查。
(3)如果抽查结果表明账实误差对评估结论没有影响，则可以认为委托人(或产权持有人)提供的存货账表清单资料可以直接利用；账实误差对评估结论影响较小，则可以重点对量大值高的存货重新清查，其他则按抽查情况作适当调整，从而利用存货账表清单资料；账实误差对评估结论影响较大，提供的存货账表清单资料基本不能利用，应按评估业务委托合同的约定重新进行全面的清查。
(4)对于由第三方保管或控制的存货，如果占整体资产数量和金额的比例较大，对评估结论影响较大，在切实可行的情况下，应向持有被评估单位存货的第三方发出函证，获取存货的数量和状况信息，或者到第三方处实施存货的清查核实，以确认存货的真实性和准确性。
北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性专业评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的*评估机构。在旅游景区、游乐园、民宿、农家乐、水上乐园、采摘园、博物馆、展览馆等旅游行业相关评估项目中积累了丰富的实战经验，涉及股权转让、第三方收购、融资、引进投资者、征地拆迁、关停、资产报废入账、破产清算等评估目的。
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