武汉评估公司 拆迁评估公司 房产拆迁评估

收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，涉及三个基本要素：（1）被评估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；（3）被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的应用前提。从这个意义上来讲，应用收益法必须具备的前提条件是：
1.被评估资产的未来预期收益可以被预测并可以用来衡量；
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以用来衡量；
3.被评估资产预期获利年限可以被预测。
上述前提条件表明，先，评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测。这就要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。同时，影响资产预期收益的主要因素，包括主观因素和客观因素也应比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。其次，被评估资产所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的，这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。评估对象所处的行业不同、地区不同和企业差别都会不同程度地体现在资产拥有者的获利风险上。对于投资者来说，风险大的投资，要求的回报率就高；投资风险小，其回报率也可以相应降低。后，评估对象获利期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响其价值和评估值的重要因素之一。

一般情况下，不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面。
1.实物状态
土地使用权清查核实的主要内容包括：评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环境、景观、距离；临街状况。
建筑物、构筑物及地上物现场清查核实的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高(净高)、新旧程度(楼龄)、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照：评估对象内外部装修(装饰)、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
2.权利状态
(1)不动产权证类型。在我国，不动产统一登记后，存在有效的权证类型，如不动产权证书、国有土地、集体土地所有证、集体土地、土地他项权利证明书、房屋所有权证、房屋他项权证、土地房屋权证、房地产权证、在建工程抵押登记证明、不动产抵押登记证明。
(2)不动产权属证明的查验。根据《不动产登记资料查询暂行办法》,不动产权利人、利害关系人可到不动产所在地的市、县**不动产登记机构查询不动产登记资料，权利人可以查询包括不动产登记簿和原始资料在内的不动产登记资料，利害关系人仅可以查询登记簿。单位查询的，由单位经办人持单位介绍信申请查询；不动产权利人查询的，持房屋所有权证、本人有效件申请查询；其他利害相关人查询的，持授权委托书、亲属关系证明等申请查询。
不动产登记资料包括不动产登记簿等不动产登记结果和不动产登记原始资料。不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料可以通过电子化查询。在不动产所在地的市、县**不动产登记机构获得的电子化查询结果，可以现场打印并由不动产所在地的市、县**不动产登记机构出具不动产登记资料查询结果证明，查询结果证明应当注明出具的时间，并加盖不动产登记机构查询章。不动产所在地的市、县**不动产登记机构已开通互联网、自助查询终端或登记信息查询端口等查询方式的，可以通过上述渠道查询并打印电子化查询结果(查询结果，带有登记机构电子签章和查询日期)。

机器设备的清查核实方法
1.清查核实的方法
清查核实一般可以采用逐项调查或抽样调查的方法进行。
机器设备评估，应当对机器设备进行现场逐项调查或抽样调查，确定机器设备是否存在，明确机器设备存在状态并关注其权属。评估实践中，对于数量较多的机器设备，当评估人员认为通过对样本的调查，可以推断整体设备的状态时，可以采用抽样调查方法进行。采用抽样调查，需要根据具体观察到的评估对象状况，对所抽取样本以外的机器设备进行一定的假设和推断。评估人员应当了解采用抽样调查方式的局限性，充分考虑抽样风险。在制定抽样方案时，应当对抽样风险进行测算，同时，也要在评估报告中进行恰当的披露。
此外，如果因客观原因等因素限制，无法实施现场调查，评估人员应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露。
2.清查核实的手段和信息渠道
(1)清查核实的手段。对机器设备的清查核实，通常采用现场观察，也可以采用远程视频手段实时观察；如需要，可以借鉴设备使用单位提供的设备档案资料，利用专业机构出具的检测或鉴定意见，对设备进行清查核实。
评估人员采用现场勘察和远程视频，了解机器设备的外观、运行环境和运行状态，很少使用专业的测试仪器，有时会使用一些简单的仪器对机器设备进行简单的测试。当评估人员认为使用上述手段不能确定设备技术状态时，可以考虑进行的技术鉴定，但是该工作已**出评估人员的职业和能力范畴，需要聘请专业机构对机器设备进行专业的技术鉴定。有些设备的检测和鉴定需要有关部门核发的特殊资格，大部分资产评估机构不具备此条件，若必须进行某些特殊鉴定，则要聘请有资格的专业机构进行。对于压力容器、电梯、起重机械、车辆等均要求定期进行检验、检测，由有资质的部门出具定期检测或年检报告。评估人员应当收集上述设备近期有效的检测报告书用以判断设备的状态。
在机器设备清查核实中，评估人员可以利用*及其工作成果，如专业机构出具的技术鉴定报告、检测报告，律师出具的法律意见书等，也可以要求相关当事人提供保证书或承诺函等。
(2)清查核实的信息渠道。机器设备清查核实时，设备的出厂铭牌、设备卡片、台账，工厂及设备的原始设计及技术文件，设备的购置、安装调试、技术服务合同，设备的财务及预决算资料，设备的运行、维修保养记录，等等，都是清查核实获取信息的渠道。
设备的出厂铭牌、设备卡片、台账等通常记录了设备的基础信息，如设备的名称、型号、规格、主要的技术参数、出厂编号、出厂日期、生产厂家名称、联系方式等。
工厂及设备的原始设计及技术文件通常包括主要及设备的构成、设备的技术性能、设计生产能力、技术经济指标、工艺流程、运行班次、管道及附属设施、基础等隐蔽工程等资料。

（-）服务领域
我国资产评估服务已涵盖我国经济建设各个领域、经济行为、资产类型，体现了我国资产评估的广泛性和综合性。从经济行为类型来看，资产评估为企业改制和上市，合资、合作经营，股权转让，资产买卖和置换，债转股，担保融资，破产清算，保险赔偿，损失补偿，税收，**诉讼，会计计量等众多经济行为提供了广泛的评估专业服务。从资产类型来看，包括企业整体资产、债权类资产、存货、机器设备、房屋建筑物、土地、、商标、著作权、专有技术、珠宝饰、森林资源资产、矿产资源资产以及经济权益。
（二） 评估机构和评估人员
截至2016年10月底，全国资产评估机构3304家，执业资产评估师33499A,从业人员10万多人。行业收入由2010年的51亿元增长到2015年的104亿元，年均增长**过15%o评估行业中，1人当选全国政协，156人当选省市**和政协，1人被聘为高监督员，21人担任中国证监会发审委或重组委。 .
（三） 资产评估理论
我国资产评估行业初步形成具有我国特色的资产评估理论框架，从价值理论的经济学基本论点出发，形成了资产评估的基本要素和基本原理，根据成本核算、收益预期及市场博弈等技术方法，形成资产评估的具体路径、方法和参数。我国的资产评估行业在基本理论与原理、基本评估方法方面上与国际评估行业保持趋同和一致，在具体操作和参数上的某些方面体现了我国市场经济的特色。
（四） 行业自律组织
资产评估作为市场经济中不可或缺的一个重要组成部分，其行业协会组织建设对**行业健康发展、维护经济秩序、实现社会稳定具有重要意义。目前，我国资产评估协会建立了由会员、理事会、专门和专业会、协会秘书处和地方协会构成的完整的行业自律管理组织体系。
公司评估团队在企业股权转让、固定资产、无形资产评估等评估业务领域也具有丰富的经验，为我国企业健康发展，提供高质量、高标准、专业化、系统化、一站式的评估服务。
http://xiaowo947129.cn.b2b168.com