服务范围全国各地
服务优势经验丰富
评估目的获取补偿提供依据
优势专业高效
评估优势公平公正
机器设备中的市场法应用
(一)基本概念
市场法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不完全相同,则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整。
使用市场法的前提条件有:符合公开市场条件;市场有效;评估对象与市场参照物是相似或可比的。
1.公开市场
(1)买卖双方都是出于各自的动机,是充分自愿的,无强迫;
(2)双方都已对标的有充分的了解,并且按照他们的佳利益决策行事;
(3)在这个开放的市场中,允许一段合理的时间用于披露信息;
(4)价格表示设备交易的正常价格,按正常的方式结算,不受特殊的付款方式或销售优惠的影响。
2.市场有效
市场有效的前提是:
(1)市场所提供的信息是真实可靠的;
(2)评估参照物在市场上的交易是活跃的。
对单台设备评估,二手设备市场是机器设备评估的重要参照物市场,但是并不能保证这个市场对所有的资产都是可靠的。如果能够确定市场所提供的信息资料真实可信,并且该类资产的交易活跃,那么使用市场比较法将是为可靠的。例如汽车、普通机械加工设备、建筑机械、工程机械等,它们均存在一个发育完善的市场,是采用此法的佳例子。“活跃的市场”和“可确认的信息”是两个重要的概念。活跃市场是指:类似的资产交易在市场上频繁发生,而不能是有价无市的市场;不被部分垄断销售商或购买者控制,资产可
以在完全自由的市场中进行交易;没有恶意地市场、操纵市场,制造虚假市场现象。市场法对于市场上的产品不适用。另外,虽然不是产品但是市场不活跃也不适用市场法。一个不活跃的市场,或可比资产的销售数量有限,都表明需求不足。
3.评估对象与市场参照物是相似或可比的
相似是指评估对象和参照物之间在物理特征、交易特征、市场特征等方面是相似的,如果参照物的特征差异较大可能会增大评估误差;可比是指评估对象和参照物之间有共同的特征可以比较,对评估对象和参照物之间的比较是通过比较因素来进行的。
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采用资产基础法评估整体企业价值,机器设备所能够实现的价值取决于自身对该整体企业价值的贡献程度,该价值一般不等于这些设备单台、立销售时实现的市场价值。对机器设备的评估依据是替代原则,即采用同等功能的替代产品的价格作为重置价,因为功能相同的机器设备对企业的贡献是相同的。机器设备的价值是指按原来的用途与其他资产一起持续使用条件下的使用价值,即续用价值。
2.脱离整体资产而立存在的机器设备
如果一台或几台机器设备与整体资产分割开,其所能实现的价值可能只是价值。这种情况下机器设备的市场价值一般是指其在二手设备市场所能实现的价值。
3.交易受到限制的机器设备
清算是常见的交易受到限制的情况之一。评估机器设备在清算条件下的价值一般会选择市场价值以外的价值类型,比如清算价值。
(1)快速清算价值。快速清算价值也就是**价值,是强制性的快速。所有设备的销售是以单台为基础,以当时、当地方式成交;没有考虑未知费用,如安装调试费用、运输费用等;买主负责所购设备的拆迁并承担风险。快速清算价值通常不包括附加价值,如可以生产的产品、已有的安装、制造许可证、商标、客户清单、可持续经营等因素。
例如,企业以部分机器设备抵押获得银行,因未能履约,所抵押的设备必须以**的形式快速。设备原有的安装、可以生产的产品等因素对购买者已没有意义,甚至在购买时要考虑拆除机器所需支付的费用。
(2)有序清算价值。有序清算价值是指资产所有者被允许有一个适当的时限,将资产进行宣传推销,选择买主资产的价值。有序清算仍属于强制出售,与快速清算价值的不同之处在于全部设备必须在今后某一特定时间内变卖出去。
(3)原地复用清算价值。原地复用清算价值是指以原地持续使用为处置条件所能实现的资产清算价值。
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不动产的概念
不动产
《*民法典》百一十五条规定:物包括不动产和动产。对动产与不动产的划分通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说,凡是自行能够移动或者用外力能够推动,且又不改变其性质和价值的财产,像牲畜、家禽和家具、器皿之类,属于动产;反之,土地、房屋等不可移动的财产,属于不动产。《不动产登记暂行条例》章*二条*二款规定:“本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”
《资产评估执业准则——不动产》将不动产定义为“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关权益”,“不包含海域、林木等”。本章中所述的不动产定义与《资产评估执业准则——不动产》一致。
(1)土地。土地是地球的陆地(包括内陆水域、海涂)表层范围内,由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌,以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体。
土地按照自然形态可以分为山地、丘陵地、台地、平原等,按照用途可以分为商业金融业用地、工业及仓储用地、**用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊(、宗教、监狱等)用地、未利用空闲地等。中国土地利用现状分类(GB/T 21010—2017)将土地分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地等12个级类。
(2)建筑物。广义的建筑物是指人工建造的所有建造物,包括房屋和构筑物;狭义的建筑物仅指房屋,不包括构筑物。房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨,供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所,如住宅、公寓、宿舍、办公、商场、宾馆、酒店、影剧院等。构筑物是指房屋以外的建造物,人们一般不在其中进行生产生活活动,如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
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征地拆迁、企业关停后,需要争取哪些补偿?
40多年的经济高速发展,城市面貌的更新,科学技术的发展,生存理念的改变,全国各地都开展商业地产开发,基础设施修建,高铁机场的建设,公共基础建设等,而伴随着这些项目的进行,周边正常经营的企业和个人就会遇到很多的征地拆迁,企业腾退关停等情况,从而涉及到的是对于个体和企业的搬迁或拆迁的安置补偿,但是每个地区,每个征拆方的的补偿方案都会有或多或少的差别,因这种征拆情况,对于一个人来说,不是日常生活中的一部分,很多人不会分辨自己应该争取哪些利益,从而维护自己的合法权益。
在征地拆迁和企业关停后,可争取的补偿范围(评估范围)
1、固定资产——房屋建(构)筑物及其附属设施:厂房、办公楼、养殖舍、地面硬化、电力电缆、管网工程、化粪池、沼气池等;
2、固定资产——机器设备—如:车床、切割机、机床、中央空调、真空机、冷却机等各种各用途机器设备、办公设备、电子设备、运输设备;
3、生物性资产:绿化树、苗圃、果树、牲畜等;
4、停产停业损失—因征地拆迁造成的企业暂停正常经营所造成的经济损失;
5、存货:产成品、半成品、原材料、周转材料、低值易耗品等;
6、无形资产;权、商标权、专有技术、软件著作权、土地使用权、采矿权、商誉等;
北京普华信德资产评估事务所(普通合伙)竭诚为各企事业单位提供专业的征地拆迁评估,环保关停评估,违建评估,经营损失评估,停产停业损失评估,无形资产评估服务,机器设备评估,企业股权评估。经验丰富、服务周到、价格合理,以公平的估值服务于每个选择我们的客户,欢迎免费来电垂询。
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