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服务范围全国各地 服务优势经验丰富 评估目的获取补偿提供依据 优势专业高效 评估优势公平公正

立、客观、是资产评估的基础。它们也是相互联系的,立是保证,客观是基础,是目的。
1.立性
坚持立性是资产评估的核心原则。如果评估机构、资产评估人员及外聘*认为其立性受到损害,则可以拒绝进行评估活动、拒绝发表评估意见,或在资产评估报告中予以声明。
2.客观性
客观性要求资产评估机构及资产评估专业人员,应当以事实为依据,客观地发表评估意见。具体要求包括:
3.性
性要求资产评估机构和资产评估专业人员,在从事资产评估业务过程中,遵照有关法律、法规及行业准则,立、客观执业,发表资产评估意见,不得损害委托人、其他当事人的合法权益和公共利益。
深圳鱼塘评估
不动产的概念
不动产
《*民法典》百一十五条规定:物包括不动产和动产。对动产与不动产的划分通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说,凡是自行能够移动或者用外力能够推动,且又不改变其性质和价值的财产,像牲畜、家禽和家具、器皿之类,属于动产;反之,土地、房屋等不可移动的财产,属于不动产。《不动产登记暂行条例》章*二条*二款规定:“本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”
《资产评估执业准则——不动产》将不动产定义为“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关权益”,“不包含海域、林木等”。本章中所述的不动产定义与《资产评估执业准则——不动产》一致。
(1)土地。土地是地球的陆地(包括内陆水域、海涂)表层范围内,由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌,以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体。
土地按照自然形态可以分为山地、丘陵地、台地、平原等,按照用途可以分为商业金融业用地、工业及仓储用地、**用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊(、宗教、监狱等)用地、未利用空闲地等。中国土地利用现状分类(GB/T 21010—2017)将土地分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地等12个级类。
(2)建筑物。广义的建筑物是指人工建造的所有建造物,包括房屋和构筑物;狭义的建筑物仅指房屋,不包括构筑物。房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨,供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所,如住宅、公寓、宿舍、办公、商场、宾馆、酒店、影剧院等。构筑物是指房屋以外的建造物,人们一般不在其中进行生产生活活动,如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
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国有资产评估项目不同情形下的评估对象和评估范围
国有资产评估项目具体区分为企业价值评估项目和单项资产或者资产组合等不同的情形。
对单项资产或者资产组合评估项目,除按资产评估报告准则规定的描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等基本情况外,还需要对委托评估资产的数量内容,如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等情况进行描述,对评估对象和评估范围的信息披露内容应包括资产类型、规格型号、结构、数量、购置(生产)年代、生产(工艺)流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等,还应当特别了解有关评估对象权利受限状况。
对企业价值评估项目,在终分析确定评估结论时,应当考虑国有资产评估项目管理对审计的要求、引用其他专业评估机构评估结论的情况等。
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生物性资产在市场法中的应用
1.市场法的适用条件
市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格,经过对比调整,确定被评估资产价值的一种评估方法。运用市场法先要有一个活跃的公开市场,再考虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动。
(1)存在一个活跃的公开市场。依据生物特征的分类,可以将生产性生物资产分为植物资产和动物资产。由于它们的生活方式不同,其交易市场的活跃程度也不同。
农作物资产。未成熟的农作物资产偶尔也有交易的情形,如和集体在征用农村集体所有土地时,按照规定需要支付“青苗补偿费”,该费用实质上反映的是生长期间作物的交易价格,这种征用土地的情形只是偶尔发生,不具有普遍性。生长期间未成熟的农作物资产,大部分情况下没有交易市场,同时也不存在市场交易的需求。但是农作物资产中有一类特殊的作物,可以连同土地进行市场交易,那就是园艺作物中的花卉。处于生长期间的花卉均可作为交易对象。目前我国花卉市场交易为活跃,市场交易价格信息系统也比较完备,不难在市场上找到同一品种花卉的交易价格。
林木资产。防护林和特种用途林属于公益性生物资产,产权属于,基于其防护功能和公益性功能,基本不存在市场交易行为。薪炭林主要解决山区和林区能源问题,基本上不存在活跃的交易市场。用材林林木资产市场交易主要发生在采伐期间或成熟后,不过交易市场活跃的还是砍伐后的木材市场。经济林理论上不存在公开的交易市场,现实中偶尔也有经济林交易的行为,但是很少,不具有普遍性。
畜禽资产。我国目前活畜活禽的交易活跃,既存在作为生产性生物资产的交易,如种畜、种禽市场,又存在消耗性生物资产的交易,如肉畜、肉禽市场;既有成熟生物资产的交易、育成畜禽的市场,也有未成熟生物资产的交易,如幼畜禽市场。可以说,畜禽资产是生物资产中交易活跃的资产,不但存在活跃市场的市价,而且在公开市场上能够找到可比的资产及其交易活动。不过畜禽资产只是动物资产中的一部分,并不是所有的动物资产都具有活跃的交易市场。还有一部分动物资产类似于植物资产,虽然不是根植于土壤,却生活在水体中,例如渔业生物资产。
渔业生物资产。渔业生物资产属于水生生物资产,依附江河水系,具有附着物的不可分割性,且自身具有生长繁殖功能。
(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。选择可比的参照物是市场法的基础,选择的参照物应尽可能与被评估资产类似,即要求参照物与被评估资产之间大体可以代替。如在畜禽资产价值评估中要求参照物与被评估资产品质一致,后是年龄、体重相似,肉质及产出能力相近。另外,关于参照物的数量,为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响,运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
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