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不动产的概念
不动产
《*民法典》百一十五条规定：物包括不动产和动产。对动产与不动产的划分通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产，像牲畜、家禽和家具、器皿之类，属于动产；反之，土地、房屋等不可移动的财产，属于不动产。《不动产登记暂行条例》章*二条*二款规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”
《资产评估执业准则——不动产》将不动产定义为“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益”,“不包含海域、林木等”。本章中所述的不动产定义与《资产评估执业准则——不动产》一致。
(1)土地。土地是地球的陆地(包括内陆水域、海涂)表层范围内，由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体。
土地按照自然形态可以分为山地、丘陵地、台地、平原等，按照用途可以分为商业金融业用地、工业及仓储用地、**用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（、宗教、监狱等）用地、未利用空闲地等。中国土地利用现状分类(GB/T 21010—2017)将土地分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地等12个级类。
(2)建筑物。广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物；狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所，如住宅、公寓、宿舍、办公、商场、宾馆、酒店、影剧院等。构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
果树、果园评估注意事项
果树价值评估主要根据果树品种，树龄，长势等。果树根据树龄不同可分为幼树期，初果期，盛果期，衰老期。每一期的分类方法是不同的，产前期一般采用市场法，通过调查市场上相同或类似的交易对象，然后通过调整系数来确定。初果期一般采用重置成本法，按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估果树资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估果树资产的评估值。盛果期一般采用预期收益法（即收益净现值法），是通过估算被评估的果树资产在未来经营期内各年的预期净收益按一定的折现率（投资系数）折算成为现值，并累计求和得出被评估果树资产评估价值的一种评估方法。衰老期一般产量明显下降，一年不如一年，一般须及时采伐更新，这个阶段可用剩余价值法进行评估，即评估果树的残值。
旅游景区价值评估主要包括固定资产评估和无形资产评估。旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估。旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优势、社会资源、历史文化内涵等）的评估。
投资性房地产及投资性房地产公允价值评估的概念
按照《企业会计准则*3号——投资性房地产》,投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产能够单计量和出售。
当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的时候，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量的房地产应满足两个条件：
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
投资性房地产公允价值评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。在进行投资性房地产公允价值评估时，应当充分理解相关会计准则的要求以及投资性房地产在企业财务报告中的核算和披露要求。
北京普华信德资产评估事务所（普通合伙）是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性专业评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的*评估机构。在旅游景区、游乐园、民宿、农家乐、水上乐园、采摘园、博物馆、展览馆等旅游行业相关评估项目中积累了丰富的实战经验，涉及股权转让、第三方收购、融资、引进投资者、征地拆迁、关停、资产报废入账、破产清算等评估目的。
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